Переустройство и перепланировка жилого помещения регламентирована главой 4 Жилищного кодекса Российской Федерации. Разница в этих понятиях существенна – переустройство – это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в техпаспорт. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
В законе довольно четко прописано: переустройство и перепланировка проводятся в соответствии с требованиями законодательства, и с согласования органа местного самоуправления на основе решения этого органа.
Можно, конечно, обойтись и без согласований. Взять и передвинуть в квартире все стены по собственному усмотрению в надежде на то, что об этом никто не узнает. Ведь далеко не каждый день к вам в гости заходят товарищи из ЖЭКа или БТИ. И все-таки этого лучше не делать. Во-первых, потому, что вы не специалисты в строительном деле и можете допустить серьезные ошибки при перепланировке. Разломать, например, несущие стены и однажды обнаружить в своей квартире ссыпавшихся вместе с мебелью соседей с верхних этажей.
Нарушение норм и правил безопасности непременно повлечет за собой штрафные санкции. Штраф за незаконную перепланировку составляет от 1000 до 100 000 тысяч рублей. В некоторых случаях дело может дойти даже до лишения права собственности на квартиру или объект. Управляющие домами, должностные лица органов исполнительной власти и жилищной инспекции, согласно закону, обязаны принимать меры для незамедлительной остановки работ, включая опечатывание помещений, в случае угрозы несущим конструкциям здания.
Во-вторых, квартира с незарегистрированной перепланировкой перестает быть юридически “чистой”, и впоследствии у вас могут возникнуть большие проблемы при ее продаже, обмене, передаче в наследство и т.д. Придется либо регистрировать все изменения “по факту”, либо возвращать жилищу первозданный вид. Такой масштабный ремонт, понятное дело, обойдется вам гораздо дороже необходимых документов, подтверждающих переустройство.
Если вы решили сделать перепланировку по всем правилам, возникают вопросы: куда обращаться и какие документы собирать. Для начала вам понадобится экспликация, поэтажный план и заключение экспертов о том, какие именно изменения допустимы при перепланировке вашей квартиры и допустимы ли они вообще. Не забудьте взять в ЖЭКе выписку из домовой книги и финансово-лицевого счета. И затем отправляйтесь получать разрешения санэпиднадзора, госпожнадзора, архитектурно-планировочного управления ( АПУ ), жилищной инспекции и МВК ( межведомственной комиссии ). Необходим также акт согласия ваших соседей
Перепланировка или ремонт?
Действительно, перепланировка требует юридических согласований — в отличие от ремонта и переоборудования. Чем же отличаются все эти виды работ по обустройству жилья? Ремонт — это обновление квартиры. К переоборудованию относятся действия, связанные с инженерным и сантехническим оснащением помещения: например, замена ванны или туалета, перенос электросетей и т. д. Перепланировка же предполагает внесение изменений в поэтажный план БТИ. Это необходимо при переносе стен, ликвидации дверных проемов, объединении нескольких квартир или комнат. Говоря простым языком, когда мы что-нибудь рушим или возводим на своей жилплощади, то такие действия считаются перепланировкой
Согласования и разрешения
Оформить перепланировку можно только в той квартире, на которую получено свидетельство о собственности.
Перепланировку делают в соответствии с нормативами СНиП и СанПиН. Кроме того, правовыми документами являются Жилищный кодекс ( раздел 1 гл. 4 ) и Постановление Правительства РФ ( от 6 января 2006 г. ).
Основные инстанции, с которыми нужно согласовывать перепланировку, — Роспотребнадзор, балансодержатели здания ( ДЕЗ, ТСЖ или УК ), жилищная инспекция, выдающая распоряжение на проведение строительных работ. Кроме того, в случае если вы переделываете фасад, необходимо получить разрешение.
Что касается согласия на перепланировку соседей, то это актуально в основном только для нежилых помещений на первых этажах.
Ограничения и запреты перепланировки недвижимости
Не в каждой квартире возможна перепланировка. Наиболее проблематично что-либо менять в помещениях панельных домов, где почти все стены являются несущими.
Проблемы могут возникнуть с перепланировкой однокомнатной квартиры при попытке совместить кухню и комнату. По закону в помещении должна быть жилая и нежилая площадь. Поэтому если вы хотите сделать так называемую студию, перегородку между кухней и комнатой можно убрать только при условии, что ее заменит стеклянная. Однако необходимо учесть следующий важный момент — нельзя объединять комнату с кухней, где стоит газовая плита.
Назовем основные ограничения, которые предусмотрены при проведении перепланировки. Главное правило — нельзя сносить несущие стены и размещать санузел над жилой комнатой или кухней соседей снизу. Запрещено переносить кухню в жилую комнату. В панельных домах часто демонтируют воздуховоды — это тоже неправильно, потому что нарушается система вентиляции.
Что касается объединения комнаты с балконом, то законом это не запрещено. Но так как при этом нарушается теплообмен в комнате, на практике получить разрешение в необходимых инстанциях на такую перестройку сложно. В данном случае выходом может стать возведение перегородки ( как правило, ставят французские окна ).
Если говорить о времени проведения ремонтно-строительных работ, то здесь также предусмотрены ограничения. По закону шуметь можно до 22 часов. Однако настоятельно рекомендуем проводить все мероприятия, связанные с перепланировкой, в будни с 10 до 19 часов.
Юридический аспект перепланировки
Тот факт, что в квартире без разрешения была сделана перепланировка, может обнаружиться при любых обстоятельствах: например, на вас пожаловались соседи. Но чаще всего незаконная перепланировка выявляется при продаже квартиры. Чтобы оформить сделку, необходим поэтажный план БТИ. Если в вашей квартире в течение пяти лет не проводилось обследование, по закону организация должна прислать вам техника, который и обнаружит перепланировку. Информация об этом будет передана в надзорный отдел.
Продать квартиру с неузаконенной перепланировкой можно только с обременением ( то есть с соответствующим указанием в свидетельстве о собственности ). Как правило, на рынке цены таких объектов занижены по сравнению с остальными. Наследование подобной недвижимости тоже проблематично — прежде чем оформить в наследство дом или квартиру, придется узаконить перепланировку.
Юридическая помощь адвоката в перепланировке квартиры
Я, Александр Волосенков, готов помочь как физическим, так и юридическим лицам в определении различных видов оценки, экспертизы, перепланировки квартиры. У Вас нерешенные вопросы или же Вы захотите лично пообщаться со мной или заказать перепланировку квартиры, звоните 8(8332)45-45-12.
