Судебная практика в России показывает, что владение жильем на праве собственности не всегда является безусловным основанием для вселения.
В некоторых случаях суды встают на защиту прав других жильцов квартиры, а вовсе не собственника. Главная причина отказов в удовлетворении исков собственников о вселении кроется в одной небольшой, но очень значимой статье Гражданского кодекса – статья 10 «Пределы осуществления гражданских прав».
В ней говорится о запрете осуществлять свои права с единственной лишь целью – причинить вред другому лицу или «обойти» требования закона.
Иными словами, закон запрещает злоупотреблять своими правами всем, кто ими обладает.
В тех случаях, когда суд усматривает признаки такого злоупотребления, он отказывает истцу в удовлетворении его требований, лишая его тем самым возможности реализовать свое право.
В последнее время статья 10 ГК стала активно применяться судами в разрешении жилищных споров, связанных с вселением собственников. Рассмотрим конкретные примеры:
1. Собственнику отказано во вселении в квартиру, т.к. его доля признана незначительной.
Когда квартира находится в долевой собственности, вопрос о вселении нового жильца не может решаться без учета интересов всех, кто в ней проживает.
Нередко возникают такие ситуации, когда у собственника есть доля в праве собственности на квартиру, однако нет технической возможности предоставить ему в пользование отдельное жилое помещение, соразмерное его доле.
Например: однокомнатная квартира, в которой проживает одна семья, владея 2/3 доли. В нее требует вселиться другой сособственник, у которого 1/3 на эту квартиру, но он не является членом этой семьи.
Разумеется, совместное проживание в одной комнате абсолютно чужих друг другу людей невозможно, что признает и суд, отказав такому собственнику во вселении.
Суд признает требование собственника о вселении в квартиру злоупотреблением правом:
– если в квартире изначально проживает семья, владеющая долей в праве собственности, и такое жилье является для нее единственным,
– если у собственника, который хочет вселиться, нет объективной необходимости в этом (например, у него есть другое жилье, где он постоянно или преимущественно проживает),
– если доля, которая принадлежит собственнику настолько мала, что не позволяет выделить ему в пользование отдельное жилое помещение.
Примеров судебных решение об отказе во вселении сособственника в жилье накопилось уже достаточно много.
Причем размеры долей сособственников варьируются от самых мизерных (1/40, например) до вполне серьезных (как 1/3, например).
Все зависит от конкретных обстоятельств дела, поэтому нельзя категорично обозначить минимально допустимую величину доли в квартире, которая позволит в нее вселиться.
2. Собственнику отказано во вселении в квартиру, т.к. совместное проживание признано невозможным.
Злоупотреблением правом суд может признать и такое вселение собственника в квартиру, которое явно угрожает жизни или здоровью других жильцов.
При этом сохраняются те же дополнительные условия: собственник очевидно не заинтересован в проживании в спорном помещении, имея другое жилье, но все равно требует его вселить.
Например, суд отказал в иске о вселении собственницы 1/6 доли в квартире, признав у нее отсутствие заинтересованности в пользовании жильем (постоянно она проживала по другому адресу).
Кроме того, у нее имелось хроническое заболевание, которое представляло угрозу здоровью других сособственников, проживающих в квартире (определение Мосгорсуда по делу № 33-16422).
Препятствием для совместного проживания могут также стать:
– конфликтные отношения, сложившиеся между сособственниками,
– угроза интересам несовершеннолетнего ребенка, который проживает в квартире,
– социально опасное поведение сособственника, который хочет вселиться.
При этом нужно учитывать, что суд вправе отказать собственнику во вселении по причине невозможности совместного проживания лишь при условии, что у него имеется другое жилье.
Таким образом, не всегда право собственности на жилье позволяет им беспрепятственно пользоваться.
Вселение в жилое помещение (квартиру, комнату)
При вселении в муниципальную квартиру (комнату) или жилье, предоставленное в служебных целях, а также в случае временного вселения необходимо заключать договор найма или подобный ему (передачи жилья во временное использование/аренду). Нужно заручиться письменным согласием всех членов семьи арендодателя, достигших совершеннолетия, а также собственников жилья, опекунских органов (если собственник или тот, кто вселяется, находится под опекой), предприятия (при заселении в общежитие).
При переселении в жилье, которое находится в частном владении, документальным основанием может быть договор купли/продажи, обмена или дарения, ренты, свидетельство о наследовании или документ о пожизненном содержании с иждивением. В случае частного владения жильем, вселение собственника и его семьи проводится без учета количества жилых метров. Если владелец – наниматель (пользователь) жилья, вселение производится и исполнением законодательных условий о нормах жилплощади на одно лицо (исключая супруга, несовершеннолетних детей, нетрудоспособных родителей).
Незаконное вселение в квартиру
Законодательство определило ряд условий, характеризующих незаконное вселение в квартиру, среди них:
- самовольное заселение граждан в жилые помещения без законных документальных основ (договора аренды/найма или купли/продажи);
- заселение людей в помещение с наличием документов (договоров аренды, найма/поднайма), но когда на помещение был наложен арест по законным причинам (для примера – в случае расследования преступления);
- использование в качестве жилья самовольно построенного или нежилого помещения;
- в случае отсутствия согласия членов семьи владельца или нанимателя на въезд временных жильцов;
- признанное незаконным судом проживание вселяемого совместно с несовершеннолетним ребенком;
- при наличии документов на вселение, которые были признаны судом недействительными;
- заселение людей в сооружения, признанные аварийными и грозящие разрушением.
Как уточнить спорные вопросы по вселению?
Если у вас возникли определенные вопросы, связанные с вселением в муниципальную квартиру или частное жилье, обращайтесь ко мне. Наличие множества особенностей и нюансов в данной сфере правоотношений делает помощь опытного адвоката очень важной. Самостоятельно, не разобравшись в тонкостях ситуации, человек, не обладающий достаточными знаниями, может совершить ошибки. Я как квалифицированный жилищный адвокат, предоставлю нужные консультации, разъясню нормы законодательства, порядок и возможности вселения, стану представителем Ваших интересов в суде.
